房子怎么选？这五要素齐了，买不到好房都难

成都“购房五要素”：开发商、物业、户型、地段、价格。

要素一：区位  占比25%

区位包含很多方面，不能简单用地段来表达，还包括交通便捷度、辐射能力、发展方向等等，是一个多维度概念。如果要用一句话来解释区位，我认为是指一个楼盘或者板块在城市当中的地位。

比如有的板块，地处地理中心，四通八达，这样的板块即便是没有太大的投入，也会自然发展起来，下限很高。有的板块处于城市发展的风口，人财物等资源都在向这里汇集，那发展上限就很高。有的板块虽然既不是地理中心，也不是风口区，但是离这些位置都很近，那也可以受益。

而一些板块虽然自身配套完善，但与主流居住区有隔绝，交通便利度不高，甚至形成孤岛，这样的板块价值就有限。区位决定了一个楼盘或者板块的下限，也极大地影响上限。因此我把它排在要素第一位。

要素二：配套  占比25%

如果说区位决定了板块下限，那配套决定了板块上限。我们买房除了居住，说白了更多是买房子所依托的配套。一座城市各个板块的配套，或许能做到数量的均衡，但绝做不到质量上的均衡。在这个前提下，优质、成熟的配套成为了房产*大的保增要素。今天很多人去买金融城买天西，买的不是高楼大厦，而是优质的*、商业、环境、交通等配套。当然，配套的重要性也是分等级的，由于*与房产的强相关性，*资源依然是*重要的配套。

交通可以说是第二重要，随着城市的扩张，以及城市与城市之间交往越发频繁，出行的便利度也越发重要。轨道交通、路网密度、道路宽度、距离大型交通枢纽的便捷度，都是价值点。

商业和医疗虽然可以依靠通勤解决，重要性在逐步降低，但终究是越近越好，有道是抬脚能到的才叫配套。以上都可以称之为刚性需求配套，是满足大家基本生活的配套。

那也就有非刚性需求型的配套，比如良好的环境（包括硬件和人文），不属于刚性需求，但却能实实在在地改善一个板块一个楼盘的居住体验。在刚需配套完善的基础上，环境绝对是很大的加分项。其他如良好的优质的咖啡馆、酒吧、餐厅、影院、会所、书店、球场等等，虽然属于商业配套，但一样能改善生活，也是加分项。

要素三：品质 占比20%

如果说曾经买房就看地段和配套，房子好坏不是那么重要，那在今天新的市场环境下，住房品质越来越重要了。因为大家已经认识到，不管其他因素如何，归根到底，房子是用来住的，住地舒服，其他因素才更有价值。

品质可以从这几个方面来判断：

一是开发商的实力和口碑。开发商的情况不仅决定你的房子能不能如期交付，也决定你的房子修的好不好，并且能不能带来品牌溢价。

二是产品本身。包括容积率、土地大小、整体布局、园林景观、外立面、梯户比、户型等多个因素。

三是物业。物业的好坏直接影响你的居住体验。定期维护园林、维护外立面、日常安保、车辆管理等等，好的物业不仅有好的体验，也是保值的一大因素。

要素四：产业  占比15%

看到这里可能你会觉得奇怪，不是都说产业决定房价吗？怎么把产业排的如此靠后？产业很重要，产业是决定一座城市竞争力的根本动力。有的城市楼市逻辑也的确是产业决定价格，因为强产业会促使各项生产要素、配套资源、人才等向这片区汇集，形成价值高地。

但在成都，这个逻辑并不完全正确。这篇文章谈的是成都购房要素，因此把产业排在第四位。原因有四个，一是今天成都的产业，依然是大而不强，产业对楼市的影响力，还不足以形成决定力。二是产业也要区分能级，有的产业可以带来增值，有的产业反而是减分项。三是成都城市发展，并不完全由市场主导，人财物不能够自由流动，而是通过行政干预，行政主导力更强。四是许多高收入者，并不拘泥于就业所在地买房，会综合考虑，择优置业。

如果说曾经的金融城和大源是靠产业驱动，那么今天有如此高的价值，更多是建立在配套价值上的。这一点也能从许多人不是在南门就业，却依然选择在南门买房上看得出。而一些板块产业水平不错，楼市表现却一般，原因就在于前三个要素不足，留不住人。

当然，产业依然是重要的，尤其是今天的大城市之间的竞争，就业压力越来越大的情况下，产业水平举足轻重。对一个板块而言，起步阶段如果有产业带动，那无疑是*优解，因为能自然带来人口和购买力，后期也就有文章可做。产业要素的占比可能会在今后越来越大。

要素五：价格 占比15%

说一千道一万，房子还得拿钱买，价格还是很重要。价格分两种，一种是绝对的价格低或者高，指明显低或者高于市场价值，在绝对的低前面，可能上文的4种要素意义都不大。

但绝大多数情况都是第二种，是相对的低或者高。比如说面对当前市场上普遍3万的价格，是高还是低，如何判断？一方面要综合考量前4个要素，另一方面要判断当前的市场处在什么阶段。虽然说楼市整体是向前的，但过程是曲折的，买房的时机是买在上升曲线还是下滑曲线，这与当前的楼市政策强相关，要学会判断。

以上就是成都购房五要素，在五要素的基础上，再引入一个权重值：预期。

预期包含三个维度：一是规划，决定理论发展上限。二是可开发的土地储备，量越大越有想象空间。三是价格预期。之所以没将预期列入要素有两个原因，一是预期*终依然要落地在五要素上面，它只是一个增减量，不是新要素。另一个是因为许多预期往往没能实现或者完全实现。因此，将预期作为一个权重值（%），构建一个购房“五要素+预期”的简单模型：

房产价值=【（区位值*25%）+（配套值*25%）+（品质值*20%）+（产业值*15%）+（价格值*15%）】*预期值%

举个例子，值以100为满分，某楼盘区位值80分，配套值70分，品质值90分，产业值50分，价格值60分，预期值按100%为基准，该楼盘所处板块预期达120%。

那么它的价值就是：【（80*0.25）+（70*0.25）+（90*0.2）+（50*0.15）+（60*0.15）】*1.2=86.4分。

以上是理想状态下的计算公式（比如分值和权重值在现实意义下并没有一个标准），实际买房过程中要考虑的因素远比这要复杂、详细的多。大家还是要根据自己的需求和预算情况，综合评估楼盘价值。在已经排除干扰的情况下，可以套用这套公式去计算房产价值，基本不会有大的偏差。